Treba li ugovor o najmu stana solemnizirati?

Uvod

Posljednjih godina sve više vlasnika stanova u Zagrebu odlučuje solemnizirati ugovor o najmu kod javnog bilježnika. Dok je nekada solemnizacija bila iznimka, danas je u mnogim slučajevima postala uobičajena praksa.

No je li solemnizacija obvezna? Kada ima smisla, a kada možda nije potrebna?

U nastavku donosimo pregled najvažnijih informacija koje bi svaki najmodavac trebao znati prije sklapanja ugovora o najmu.

Što je solemnizacija ugovora?

Solemnizacija je postupak kojim javni bilježnik potvrđuje da su ugovorne strane potpisale ugovor te ih upoznaje s njegovim sadržajem i pravnim posljedicama.

Nakon solemnizacije ugovor dobiva veću pravnu snagu od obične privatne isprave.

Važno je naglasiti da solemnizacija nije isto što i ovjera potpisa.

Kod ovjere potpisa javni bilježnik potvrđuje identitet potpisnika, dok kod solemnizacije provjerava i sadržaj ugovora.

Je li solemnizacija zakonski obvezna?

Ne.

Ugovor o najmu stana može se valjano sklopiti i bez solemnizacije.

Međutim, mnogi vlasnici odabiru solemnizaciju radi dodatne pravne sigurnosti, osobito kada se radi o:

• višim najamninama
• dugoročnim najmovima
• stranim državljanima
• vrijednijim nekretninama
• situacijama kada vlasnik želi dodatnu zaštitu svojih prava

Zašto se vlasnici odlučuju na solemnizaciju?

Najčešći razlog je osjećaj sigurnosti.

Vlasnik želi jasno definirati prava i obveze ugovornih strana te imati dokument koji može olakšati zaštitu njegovih interesa ako tijekom najma dođe do problema.

Solemnizacija također često pozitivno djeluje i psihološki.

Najmoprimac od početka vidi da vlasnik ozbiljno pristupa najmu i da su ugovorni odnosi jasno uređeni.

Tko snosi trošak solemnizacije?

To nije propisano zakonom.

Trošak može snositi:

• najmodavac
• najmoprimac
• obje strane zajedno

U praksi se najčešće trošak dijeli ili ga preuzima najmodavac, osobito kada upravo on inzistira na solemnizaciji.

Kada solemnizacija ima posebno smisla?

Solemnizacija se često preporučuje kada:

Najam traje više godina

Kod dugoročnih ugovora vlasnici obično žele višu razinu pravne sigurnosti.

Najamnina je značajna

Što je veća financijska vrijednost ugovora, veća je i važnost kvalitetno uređene dokumentacije.

Radi se o stranim državljanima

Kod međunarodnih preseljenja i korporativnih najmova dodatna formalnost često doprinosi osjećaju sigurnosti svih uključenih strana.

Vlasnik želi jasno uređene odnose

Solemnizacija često smanjuje mogućnost kasnijih nesporazuma oko ugovornih obveza.

Znači li solemnizacija da problemi ne mogu nastati?

Ne.

Solemnizacija nije jamstvo da tijekom najma neće nastati nesporazumi ili poteškoće.

I dalje su važni:

• kvalitetna selekcija najmoprimca
• dobro sastavljen ugovor
• uredna primopredaja
• jasna komunikacija između ugovornih strana

Drugim riječima, solemnizacija je važan alat, ali nije zamjena za kvalitetan proces najma.

Kako izgleda postupak?

Najčešće se odvija ovako:

1. priprema ugovora
2. dogovor termina kod javnog bilježnika
3. dolazak ugovornih strana
4. pregled ugovora
5. solemnizacija i izdavanje primjeraka ugovora

Postupak je u pravilu jednostavan i traje relativno kratko.

Što je važnije od same solemnizacije?

Iskustvo pokazuje da su za uspješan najam često važniji:

• realno postavljena očekivanja
• kvalitetna prezentacija stana
• pažljiv odabir najmoprimca
• dobro sastavljen ugovor
• kvalitetno provedena primopredaja

Solemnizacija je završni korak, a ne zamjena za prethodno navedene elemente.

Zaključak

Solemnizacija ugovora o najmu nije zakonska obveza, ali mnogim vlasnicima pruža dodatnu sigurnost i jasnoću ugovornih odnosa.

Odluka o solemnizaciji ovisi o konkretnom stanu, ugovornim stranama i razini zaštite koju vlasnik želi postići.

Najvažnije je da ugovor bude kvalitetno pripremljen te da obje strane od početka jasno razumiju svoja prava i obveze.

Ovaj članak služi isključivo u informativne svrhe te ne predstavlja pravni savjet. Za procjenu konkretne pravne situacije preporučuje se savjetovanje s odvjetnikom ili javnim bilježnikom.